Znajomość praw i obowiązków wynikających z umowy najmu jest niezwykle ważna. Zarówno tych, które wynikają dla nas jak i tych, które dotyczą drugiej strony. Dzięki tej wiedzy możemy uniknąć wiele nieporozumień, ponieważ wiemy, co jest wymagane od nas, ale wiemy również, czego my możemy wymagać oraz jakie uprawnienia w związku z wiążącą umową najmu posiadamy. Jednym z praw wynajmującego jest pobieranie czynszu. Natomiast jego płacenie w terminie w kwocie wcześniej ustalonej z wynajmującym jest obowiązkiem najemcy. Jednak co zrobić, gdy najemca się z tego obowiązku nie wywiązuje?
Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu, możemy zgodnie z terminem ustawowym bądź umownym (jeśli jest inny) wypowiedzieć umowę oraz wezwać do zapłaty zaległego czynszu i opłat eksploatacyjnych. Co zrobić, gdy jednak najemca nie reaguje na nasze wezwanie i nie zwraca nam naszych należności? Tutaj może nam pomóc instrument prawny jakim jest ustawowe prawo zastawu, o którego istnieniu niewiele się mówi. Ustawowe prawo zastawu może zostać ustanowione na ruchomościach (rzeczach) stanowiących własność bądź współwłasność najemcy i znajdujących się w przedmiocie najmu.
Kiedy można skorzystać z prawa zastawu
O ustawowym prawie zastawu mówi nam art. 670 kodeksu cywilnego. Jego przepis brzmi następująco:
„Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.”.
Z tego przepisu wynika, że aby wynajmujący mógł skorzystać z tego uprawnienia, muszą zostać spełnione trzy przesłanki:
- najemca zalega z zapłatą czynszu i świadczeń dodatkowych, jak na przykład zapłata za koszty zużycia energii elektrycznej i innych mediów (Zastaw nie zabezpiecza bowiem roszczeń z natury spornych – np. o odszkodowania czy kary umowne);
- zaległość nie przekracza roku;
- najemca wniósł jakiekolwiek rzeczy ruchome do przedmiotu najmu.
Przedmioty objęte zastawem powinny być zbywalne i nie mogą mieć wartości znacznie większej od sumy długów wynikających z czynszu oraz dodatkowych świadczeń.
W tym miejscu warto wskazać, że ustawowe prawo zastawu rozciąga się nie tylko na ruchomości wniesione przez najemcę, lecz także na ruchomości wniesione przez jego członków rodziny, którzy mieszkają razem z nim. Kim są zatem członkowie rodziny? W rozumieniu tego przepisu, członkami rodziny są osoby związane z najemcą formalnie lub więzami krwi, ale także jego partner.
Za członków rodziny nie może być jednak uznana grupa osób wspólnie wynajmująca mieszkanie, czyli współlokatorów.
Ruchomości niepodlegające zajęciu
Jak już ustaliliśmy, wynajmujący może skorzystać z ustawowego prawa zastawu, jeśli zostaną spełnione wspomniane wcześniej trzy przesłanki. Jednak trzeba mieć na uwadze, że nie wszystkie przedmioty wniesione przez najemcę zajęciu. Zatem jakie przedmioty nie mogą zostać zajęte? Z wyjaśnieniem śpieszy nam art. 829 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią, zajęciu nie podlegają:
- przedmioty urządzenia domowego niezbędne dla najemcy i jego domowników, w szczególności lodówka, pralka, odkurzacz, piekarnik lub kuchenka mikrofalowa, płyta grzewcza, łóżka, stół i krzesła w liczbie niezbędnej dla niego i jego domowników oraz po jednym źródle oświetlenia na izbę, chyba że ich wartość znacznie przekracza przeciętną wartość nowych przedmiotów danego rodzaju;
- pościel, bielizna i ubranie codzienne, w liczbie niezbędnej dla najemcy i jego domowników, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu;
- zapasy żywności i opału niezbędne dla najemcy i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny na okres jednego miesiąca;
- jedna krowa lub dwie kozy albo trzy owce potrzebne do wyżywienia najemcy i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny wraz z zapasem paszy i ściółki do najbliższych zbiorów (warto zwrócić uwagę, że przepis ten aktualnie zupełnie nie ma zastosowania w realiach);
- narzędzia i inne przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej najemcy oraz surowce niezbędne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyłączeniem jednak pojazdów mechanicznych;
- u najemcy pobierającego stałą płacę – pieniądze w kwocie, która odpowiada niepodlegającej egzekucji części płacy za czas do najbliższego terminu wypłaty, a u nieotrzymującego stałej płacy lub prowadzącego działalność gospodarczą – pieniądze niezbędne dla niego i jego rodziny na utrzymanie przez dwa tygodnie;
- przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla najemcy mają znaczną wartość użytkową;
- produkty lecznicze w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo farmaceutyczne niezbędne do funkcjonowania podmiotu leczniczego w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej przez okres trzech miesięcy oraz niezbędne do jego funkcjonowania wyroby medyczne w rozumieniu przepisów ustawy o wyrobach medycznych;
- przedmioty niezbędne ze względu na niepełnosprawność najemcy lub członków jego rodziny.
W jaki sposób można skorzystać z zastawu
Ustawowe prawo zastawu na rzeczy ruchomej lub udziale w niej, której najemca jest właścicielem lub współwłaścicielem, wniesionej do przedmiotu najmu, powstaje z chwilą wymagalności wierzytelności wynajmującego o zapłatę czynszu lub świadczeń dodatkowych. Natomiast wygasa wraz z usunięciem rzeczy objętych zastawem z przedmiotu najmu bądź spłatą zaległości. Co ważne, zastaw nie wygasa wraz z wygaśnięciem umowy najmu a dopiero z chwilą spłaty należności.
Aby powstało prawo zastawu, wynajmujący nie musi składać żadnych oświadczeń lub dokonywać wpisów czy dążyć do wydania mu rzeczy przez najemcę. Jednakże, aby móc zaspokoić się z zatrzymanych ruchomości, musi on w pierwszej kolejności wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę przeciwko najemcy. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku zasądzającego na jego rzecz dochodzonej należność wraz z nadaną klauzulą wykonalności (tytuł wykonawczy) od najemcy, właściciel nieruchomości może wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
We wniosku o wszczęcie egzekucji do komornika należy wskazać składniki majątku z jakiego ma zostać przeprowadzona egzekucja, w szczególności należy wskazać o zajętych ruchomościach. Bardzo często najemca żadnym majątkiem nie dysponuje, więc zajęte ruchomości mogą być jedyną szansą na skuteczną egzekucję.
Komornik sądowy przeprowadza egzekucję z ruchomości poprzez ich sprzedaż w drodze licytacji publicznej, a za zgodą dłużnika z wolnej ręki. Jeżeli licytacja publiczna nie doszła do skutku, wierzyciel może w ciągu dwóch tygodni od otrzymania zawiadomienia komornika żądać wyznaczenia drugiej licytacji lub przejąć na własność ruchomości wystawione na sprzedaż albo niektóre z nich w cenie nie niższej od ceny wywołania. Cena wywołania wynosi zaś trzy czwarte wartości szacunkowej licytowanych przedmiotów. W przypadku przejęcia ruchomości przez właściciela, na poczet jego wierzytelności zostanie zaliczona równowartość ceny wywołania.
Podsumowanie
Nie ulega zatem wątpliwości, że skorzystanie przez wynajmującego uprawnienia jakim jest ustawowe prawo zastawu nastręcza wiele trudności i podlega wielu ograniczeniom. Niemniej jednak, w niektórych przypadkach zajęte ruchomości mogą stanowić jedyne mienie najemcy pozwalające na chociażby częściowe pokrycie jego zadłużenia. Dlatego też warto być świadomym, że takie uprawnienie istnieje i skorzystać z niego we właściwym czasie.
Wskazuję, że treści przedstawione w artykule nie są poradą prawną. Z uwagi na zmiany przepisów prawnych jak i orzecznictwa, ich aktualność może ulegać zmianie.
Autor: Izabella Oleksiak — aplikantka radcowska
Autorka bloga www.poprawniczemu.com
