Czym różnią się te pojęcia, wyjaśnia czytelnikom „Naszej Mławy” adwokat Karol Sienkiewicz.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zostało uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Obecnie od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to było ustanawiane przez spółdzielnie mieszkaniowe. Na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu składa się atrybut danej osoby ( tzw. uprawnionego) do korzystania z lokalu oraz możliwość rozporządzania tym prawem.
Odrębna własność lokalu to prawo własności. Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Właścicielowi przysługuje prawo własności do lokalu ( mieszkalnego lub użytkowego) oraz nierozerwalnie związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej.
Obydwa prawa są dziedziczne, zbywalne (można je sprzedać lub darować), komornik może je zająć i zlicytować. Umowa zbycia zarówno jednego jak i drugiego prawa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Zatem czym różnią się te prawa i czemu te różnice są tak ważne?
– w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo do dysponowania gruntem i budynkiem, w którym znajduje się mieszkanie przysługuje spółdzielni mieszkaniowej (np. może ona ustanowić na nieruchomości hipotekę czy służebność). Wierzyciel spółdzielni ma prawo ustanowić na mieniu spółdzielni hipotekę przymusową czy też wszcząć egzekucję z nieruchomości. Powoduje to znaczne utrudnienia w przypadku zbycia spółdzielczego prawa do lokalu czy też jego przekształcenia w odrębną własność.
Natomiast odrębny lokal mieszkalny posiada udział we własności nieruchomości gruntowej na której znajduje się mieszkanie i ten udział nie może być obciążony przez spółdzielnię bez zgody właściciela lokalu. Wierzyciele spółdzielni lub innych współwłaścicieli gruntu nie mają żadnych praw do takiego lokalu czy udziału.
– w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu, dysponowanie lokalem na inne cele niż mieszkaniowe wymaga zgody spółdzielni. Przykładowo: spółdzielnia musi wyrazić zgodę na to czy możemy w takim lokalu prowadzić biuro czy zakład fryzjerski.
– kolejna różnica to ujawnienie danego prawa w księgach wieczystych. Księga wieczysta musi być założona dla prawa odrębnej własności lokalu, w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu jest to fakultatywne. Tym samym nabywca odrębnego lokalu ma pełną wiedzę na temat mieszkania i gruntu na którym to mieszkanie się znajduje; jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
W celu uzyskania pełnej kontroli nad sytuacją prawną i faktyczną danego mieszkania, niezbędne jest przekształcenie spółdzielczego prawa własnościowego w odrębną własność lokalu. Proces ten jest uregulowany we wspomnianej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć stosowną umowę – w ciągu pół roku od otrzymania wniosku. Do przekształcenia prawa spółdzielczego własnościowego konieczna jest spłata przez nabywcę tego prawa przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni mieszkaniowej wraz z odsetkami. Dodatkowo trzeba uregulować ewentualne zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych.
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych za w/w umowę wynosi maksymalnie 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Adwokat Karol Sienkiewicz jest absolwentem I Liceum Ogólnokształcącego im. Stanisława Wyspiańskiego w Mławie oraz Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu – kierunek prawo. Aplikację adwokacką odbywał przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Płocku w latach 2010-2012. Począwszy od 2013 prowadzi działalność w ramach indywidualnej Kancelarii Adwokackiej w Mławie.
Zajmuje się obsługą podmiotów gospodarczych w zakresie prawa cywilnego, prawa spółek oraz windykacji należności. Posiada doświadczenie w reprezentacji procesowej osób fizycznych i prawnych w sprawach cywilnych (gospodarczych), występuje jako obrońca w sprawach karnych.
„Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego” art. 17 USTAWA o spółdzielniach mieszkaniowych. Proszę precyzyjnie opisywać sytuację i nie wprowadzać konsumentów w błąd.
Brak tu istotnego szczegółu. Jeśli ponad 50% lokali jest wyodrębniona w nieruchomości ich właściciele mogą podjąć uchwałę o założeniu Wspólnoty i Spółdzielnia nie może tego procesu w żaden sposób zablokować.