Immisje, czyli jak walczyć z uciążliwym sąsiadem. Immisją określamy wpływ jednej nieruchomości na drugą, który wiąże się z uciążliwościami dla sąsiedztwa. Dlatego też kwestia immisji bardzo często rozstrzygana jest w sądzie. Dowiedz się, czym są immisje i jak z nimi walczyć.
Czym jest immisja?
Regulacja dotycząca immisji została ujęta w art. 144 kodeksu cywilnego (k.c.) Na mocy tego przepisu obowiązuje zakaz immisji, w myśl którego właściciel powinien powstrzymać się od działań, które mogą utrudnić innym właścicielom nieruchomości sąsiednich korzystanie z ich własności.
Wyróżniamy następujące immisje:
- pośrednie – wynikają w sposób naturalny z korzystania z nieruchomości, a powstające zakłócenia nie są dokonywane w sposób celowy;
- bezpośrednie – polegają na umyślnej, bezpośredniej ingerencji w sferę własności cudzej nieruchomości (np.: przerzucanie zalegającego śniegu na nieruchomość sąsiednią, kierowanie na nią wody deszczowej, przerzucanie śmieci).
Wśród immisji pośrednich rozróżniamy m.in. immisje pozytywne, oznaczające przedostanie na nieruchomość cząstek materii, np. dym z komina, a także immisje negatywne, np. ograniczające przedostanie się światła słonecznego, czy wody.
Oprócz materialnych przejawów immisji pośrednich zdarzają się także te o charakterze niematerialnym, które oddziałują przede wszystkim na odczucia właściciela sąsiedniej nieruchomości. Przykładowo na psychikę mogą oddziaływać spotkania osób uzależnionych od środków odurzających na sąsiedniej nieruchomości. Sąsiad może w takim przypadku obawiać się jakiegoś zagrożenia z ich strony. W tym przypadku również mamy do czynienia z immisją, nawet jeśli finalnie sąsiad nie dozna żadnej krzywdy ze strony osób biorących udział w spotkaniu.
Jak można bronić się przed immisjami?
W tej materii istotne są dwie kwestie:
- Kto może domagać się zaniechania immisji?
- Czego konkretnie można się żądać?
Z żądaniem może w tej sytuacji wystąpić każdy właściciel nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone przez immisje. Może to być zarówno sąsiad z lokalu obok jak również właściciel działki położonej 100 m od źródła np. ponadprzeciętnego hałasu, ponieważ immisje mogą wpływać na nieruchomości położone w dalszym sąsiedztwie, a nie tylko na te oddzielone od siebie płotem.
Zanim jednak zdecydujesz się wystąpić na drogę sądową, musisz zażądać na piśmie podjęcia określonych czynności przez właściciela nieruchomości, która jest źródłem immisji. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu można skierować sprawę do sądu.
Czego można żądać?
- Zaprzestania naruszeń (np. zaprzestania emitowania hałasu ponad określoną miarę) – a więc zaniechanie działań na przyszłość tzw. roszczenie negatoryjne;
- przywrócenia stanu poprzedniego, a więc stanu, jaki istniałby, gdyby własność nieruchomości nie została naruszona na skutek immisji.
Natomiast jeśli samo zaprzestanie immisji nie zaspokoi roszczeń sąsiada, ma on prawo dochodzić od także odszkodowania na zasadach ogólnych. Za podstawę żądania odszkodowania uznaje się wówczas art. 415 k.c.
W przypadku gdy immisje pochodzą z nieruchomości wyjątkowo uciążliwej, na której miejsce ma spalarnia śmieci czy wysypiska i składowiska toksycznych odpadów, można dochodzić odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ze względu na bliskość tego typu obiektów.
Oczywiście katalog żądań w związku z immisjami jest szerszy i wynika również z innych przepisów, jednakże powyższe są najbardziej powszechne.
Nie każda immisja narusza prawo
Zanim złożysz pozew w sądzie, należy również zbadać czy nasza immisja faktycznie narusza prawo. Artykuł 144 k.c. będący jednocześnie jednym z istotniejszych przepisów dotyczących immisji, wyznacza granice immisji pośrednich. Wskazuje on, kiedy takie immisje należy tolerować, a kiedy można domagać się zaprzestania określonego działania i naprawienia wyrządzonej szkody.
Dozwolone są zatem tylko takie immisje, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w granicach tzw. przeciętnej miary. Nie ma znaczenia dla powstania immisji kwestia winy oraz dobrej lub złej wiary naruszyciela. Immisja pośrednia może być nieświadoma i niecelowa. Nie jest też istotne, czy immisja wywołała szkodę.
W orzecznictwie przyjęto, że ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 k.c. powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu.
Społeczno – gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest określone przede wszystkim w planie zagospodarowania przestrzennego, ale bywa także określone w decyzjach administracyjnych. Zakłócenie, które odczuwa właściciel nieruchomości sąsiedniej, musi być obiektywne, tzn. nie należy odnosić tego tylko do subiektywnej wrażliwości danej osoby (np. przewrażliwienia na zapach). Inny będzie bowiem dopuszczalny poziom „zapachu” w relacjach wiejskich, gdzie prowadzone jest gospodarstwo rolne, a inny w centrum miasta lub na podmiejskim osiedlu domów jednorodzinnych.
W odniesieniu do stosunków miejscowych należy określić występujący aktualnie i przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie (bądź sposób samego zapatrywania ludzi na to, jak powinno się z nieruchomości korzystać). Chodzi tu o wiele elementów — np. czas trwania określonego oddziaływania (np. hałasu), pora, w której dochodzi do immisji, intensywność zjawiska (np. określony poziom hałasu mierzony w decybelach) itp.
Reasumując. Oceniając czy mamy do czynienia z immisją ponad przeciętną miarę, należy zbadać przeznaczenie terenu, na którym położona jest nasza nieruchomość oraz przeznaczenie danej nieruchomości. Abstrahując od powyższego, bezwzględnym przekroczeniem przeciętnej miary, zawsze będzie działanie, które jest bezpośrednim zagrożeniem dla zdrowia lub życia ludzkiego.
Dowody w sprawie o immisje
Należy pamiętać, że to na powodzie ciąży obowiązek wykazania, że naruszenie własności przez sąsiada (właściciela nieruchomości sąsiedniej) miało charakter trwały oraz istnieje prawdopodobieństwo powtarzania się go w przyszłości.
Aby uznać, że immisje rzeczywiście mają miejsce i są uciążliwe, należy posłużyć się dowodami. To mogą być zeznania innych sąsiadów, którzy także dostrzegają skutki immisji. Do przytoczenia dowodów wymagających wiedzy specjalistycznej konieczna jest opinia biegłego np. z zakresu osmologii, który zbada kwestie przykrego zapachu.
Opłata od pozwu
Ze względu na majątkowy charakter roszczeń o immisje pozew objęty jest opłatą w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. Za wartość sporu w tym przypadku uznaje się wartość nieruchomości lub kwotę obniżenia tej wartości w wyniku immisji. Opłata za pozew może być zatem bardzo wysoka i sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Podsumowanie
Posiadanie nieruchomości na własność daje ogromną swobodę, więc nikt nie chciałby, aby jego prawo byłoby w jakikolwiek sposób ograniczone. Należy zatem wykazać się empatią wobec sąsiadów i nie podejmować działań, które mogą być dla nich uciążliwe. Warto zatem przestrzegać zasad współżycia społecznego, by żyć w zgodzie z sąsiadami a wszelkie spory rozstrzygać poza salą sądową.
Wskazuję, że treści przedstawione w artykule nie są poradą prawną. Z uwagi na zmiany przepisów prawnych jak i orzecznictwa, ich aktualność może ulegać zmianie.
Autor: Izabella Oleksiak — aplikantka radcowska
Autorka bloga www.poprawniczemu.com
