Umowa najmu okazjonalnego. Sposób na ochronę przed nieuczciwymi lokatorami

Nie od dziś wynajmujący poszukują najskuteczniejszego sposobu na zabezpieczenie swojego prawa własności do nieruchomości. Wynika to z faktu, iż wynajmujący muszą liczyć się z ryzykiem, że najemca może korzystać z lokalu w sposób niewłaściwy albo przestanie po prostu za nie płacić czynsz i zacznie sukcesywnie zadłużać. Pozbycie się nieuczciwego lokatora, który nie chce opuścić mieszkania, nie jest takie proste, ponieważ właściciel musi skierować sprawę do sądu i oczekiwać na jego decyzję. Z uwagi na długie oczekiwanie na rozpoznanie sprawy, jest to niekorzystne rozwiązanie dla wynajmującego. Ponadto eksmisja nie zawsze jest możliwa. Dlatego też, w ciągu ostatnich kilku lat, umowy najmu okazjonalnego cieszą się dużą popularnością, ponieważ wydaje się, że są znacznie bezpieczniejsze dla właścicieli niżeli zwykłe umowy najmu.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w formie pisemnej, zostać zawarta na czas określony, ale nie dłuższy niż 10 lat oraz zostać zgłoszona w ciągu 14 dni do Urzędu Skarbowego. W innym przypadku taka umowa będzie nieważna. Dodatkowo do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenia i opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy;
• oświadczenie najemcy, w którym wskazuje, do którego lokalu będzie mógł przeprowadzić się po opuszczeniu wynajmowanej nieruchomości;
• oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę, w którym zgadza się on na to, aby najemca zamieszkał w jego lokalu w przypadku wykonania egzekucji.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Pozostałe załączniki mogą być sporządzone w zwykłej formie pisemnej (w tym umowa). Wynajmujący może (ale nie musi) zażądać, aby oświadczenie właściciela innego mieszkania było złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Korzyści wynikające z umowy najmu okazjonalnego

Możemy wymienić 4 główne powody, dla których warto rozważyć podpisanie umowy najmu okazjonalnego, pomimo że jest ona sformalizowana i wymaga nakładu finansowego. A mianowicie:

• umowa najmu okazjonalnego przewiduje łatwiejszą eksmisję uciążliwego najemcy. Przede wszystkim, wynajmujący nie musi dostarczyć najemcy lokalu socjalnego, ponieważ eksmisja nastąpi do wskazanego w innym oświadczeniu lokalu. Powyższe oświadczenie uprawnia wynajmującego do złożenia w sądzie wniosku o klauzulę wykonalności. Po jej uzyskaniu, wynajmujący może udać się do komornika, który wykona eksmisję (kwestie praktyczne stosowania umowy najmu okazjonalnego zostaną poruszone w oddzielnej publikacji);
• najem okazjonalny likwiduje okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca;
• możliwe jest również zastosowanie eksmisji w oparciu o najem okazjonalny w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich;
• właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu okazjonalnego – wyłączone zostają sztywne reguły podwyższania czynszu wskazane przez ustawę o ochronie praw lokatorów.

Negatywne aspekty najmu okazjonalnego

Czytając powyższe, można by śmiało stwierdzić, że najem okazjonalny, to najbezpieczniejsza forma wynajmu, ponieważ dzięki niemu unikniemy wieloletniego postępowania sądowego o eksmisję nieuczciwego lokatora. Jak już zostało wcześniej wspomniane, umowa najmu okazjonalnego jest bardziej złożona i skomplikowana, ponieważ musi zostać zawarta u notariusza, co generuje dodatkowe koszty. Ponadto, lokator musi posiadać możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym, co w praktyce stanowi dość problematyczny wymóg, ponieważ ktoś musi zobowiązać się do przyjęcia lokatora pod swój dach w razie eksmisji.

Jednak największym problemem wynajmującego może okazać się fakt, iż najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym. Samo oświadczenie nie może zostać skutecznie cofnięte, ale taka sytuacja może mieć miejsce, gdy właściciel zastępczego lokalu sam traci do niego prawo własności np. na skutek sprzedaży.

W takiej sytuacji lokator musi w ciągu 21 dni dostarczyć wynajmującemu nowe oświadczenie właściciela lokalu zastępczego. Problem następuje wtedy, gdy najemca kolejnego adresu lokalu zastępczego nie wskaże. Gdy zdecydujemy się na eksmisję, Sąd może uznać, że ze złożonych przez nas dokumentów wynika, że nie są spełnione wszystkie warunki ważności umowy najmu okazjonalnego. W efekcie czego, nie nada klauzuli wykonalności na przedstawiony akt notarialny. Natomiast, gdy sąd nada klauzulę wykonalności na akt, to najemca może zaskarżyć postanowienie o jej nadaniu, wskazując, że utracił możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że sąd uwzględni zażalenie najemcy i uchyli nadaną klauzulę wykonalności. Istnieje jeszcze trzecia hipotetyczna sytuacja.  Najemca co prawda nie zaskarży takiego postanowienia, a sprawa zostanie skierowana do komornika, ale komornik po powzięciu informacji o utracie możliwości przez najemcę o zamieszkaniu w lokalu zastępczym, wstrzyma eksmisję. W takiej sytuacji, eksmisja może zostać przeprowadzona, ale na zasadach jak przy zwykłej umowie najmu, czyli po przeprowadzeniu postępowania sądowego.

Warto, czy nie warto?

Najem jest „biznesem” takim samym jak każdy inny, więc i tutaj nie można zniwelować ryzyka do zera. Dlatego nikogo nie powinno dziwić, że wynajmujący poszukują najskuteczniejszego sposobu na zabezpieczenie swoich interesów. Najem okazjonalny jak widać, nie jest w 100% bezpieczny, ale do tej pory nasz ustawodawca nie ustanowił instytucji, która by chroniła interesy wynajmującego lepiej. Dlatego też warto rozważyć podpisanie umowy najmu okazjonalnego z potencjalnym lokatorem, ale również warto znać każde ryzyko (nawet to mało prawdopodobne), które z niej wynika.

Treści przedstawione w niniejszej publikacji nie są poradą prawną. Z uwagi na zmiany przepisów prawnych jak i orzecznictwa, ich aktualność może ulegać zmianie. 

Autor: Izabella Oleksiak — aplikantka radcowska

Autorka bloga www.poprawniczemu.com