W wielu sytuacjach kupcy nieruchomości ze zdziwieniem stwierdzają, że nieruchomość, którą planują kupić (bądź już zakupili), nie spełnia jakichś warunków określonych przez prawo budowlane. Ma to miejsce często w kontekście granicy działki i posadowionych w jej pobliżu budynków. Różnie kształtowało się prawo w tym zakresie na przełomie ostatnich dziesięcioleci, niektórzy też decydowali się na samowole. Co więc zrobić z problemem istniejącego garażu, który nie spełnia wymogów odległości od granicy?
Garaż za blisko granicy – samowola budowlana
Polskie przepisy z zakresu prawa budowlanego określają odległości, w jakich może być posadowiony budynek względem granicy nieruchomości gruntowej. Warto bowiem zaznaczyć, że garaż jest niewątpliwie budynkiem. Spełnia jego kryteria, gdyż jest trwale związany z gruntem, został wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Z tego względu podlega przepisom rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym aktem prawnym budynki nie mogą być posadowione bliżej niż 4 metry od granicy – gdy dana ściana posiada otwory okienne lub drzwiowe lub 3 metry – jeśli jest to ściana bez otworów.
Jak więc widać, jeśli zakupiona nieruchomość posiada budynki bardziej zbliżone do działki sąsiedniej, wówczas zasadniczo jest to niezgodne z prawem.
W niektórych szczególnych sytuacjach usytuowanie może podlegać pod szczególne zasady:
- Zmniejsza się dopuszczalną odległość do 1,5 m, o ile zakłada to plan zagospodarowania przestrzennego lub działka jest wyjątkowo wąska.
- Odległość 1,5 do 3 m od granicy bywa dopuszczalna, jeśli po drugiej jej stronie już stoi budynek ze ścianą bez otworów właśnie tak usytuowany.
- Można dobudować nowy budynek do istniejącego już, który posiada ścianę w granicy działki.
Jeżeli dany garaż nie był postawiony na mocy pozwolenia na budowę, staje się samowolą budowlaną. Rozwiązanie takiej sytuacji może być bardzo problematyczne. Wiąże się też z poważnymi konsekwencjami.
Zobacz też: Garaż w granicy działki
Problem z legalizacją garażu
Jak więc widać z przytoczonych przepisów, garaż, który nie miał pozwolenia na budowę, a który postawiono zbyt blisko granicy, praktycznie nie ma szans na legalizację. Jako samowola budowlana zasadniczo będzie musiał być rozebrany. Rozbiórka, którą nakaże organ, jest doprowadzeniem do stanu zgodnego z prawem – a więc w takich okolicznościach usunięciem budynku, który nie zachowuje zgodnych z prawem norm związanych z odległością od brzegu działki.
Można próbować uniknąć całkowitej rozbiórki przez próbę przebudowy garażu, która zakładać będzie przesunięcie jego ścian na odległość zgodną z przepisami. Oczywiście nie zawsze to jest możliwe, ale może być wykonalne np. w przypadku garażu blaszanego osadzonego na bloczkach betonowych. Takie prace i ich zakres powinien zawierać projekt zamienny. Jeśli będzie prawidłowo wykonany, otrzymamy pozwolenie na budowę oraz później będziemy musieli uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Jeżeli mimo wszystko próbuje się zalegalizować budynek garażu, należy wziąć pod uwagę, że doprowadzenie go do stanu zgodnego z prawem może być bardzo trudne. Dodatkowo sąsiedzi także są informowani przez organ o takim zamiarze – i mogą wnieść swoje zastrzeżenia.
Więcej informacji na Prawo-budowlane.info
