Zakup mieszkania to dla wielu osób jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wiąże się ona najczęściej z wieloletnim zobowiązaniem wobec banku. Zanim jednak podpiszemy umowę, warto dobrze zrozumieć, od czego zależy koszt kredytu hipotecznego i jakie elementy składają się na jego ostateczną cenę. Różnice w parametrach oferty mogą oznaczać nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej lub mniej do spłaty.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie udzielane przez bank na budowę lub zakup nieruchomości. Jego charakterystyczną cechą jest zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Oznacza to, że w przypadku problemów ze spłatą bank może dochodzić roszczeń z nieruchomości. Spłata tego produktu finansowego rozłożona jest zwykle na 20–30 lat, dlatego nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu czy prowizji mają ogromne znaczenie dla całkowitego kosztu kredytu.

Koszt kredytu hipotecznego – od czego zależy?

Najważniejszym elementem wpływającym na koszt kredytu hipotecznego jest oprocentowanie. To ono decyduje o wysokości odsetek doliczanych do kapitału. W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem składa się ono z dwóch części: stawki referencyjnej (np. WIBOR) i marży banku. Warto bliżej przyjrzeć się także takim terminom jak prowizja i rata annuitetowa oraz sprawdzić, co składa się na tzw. koszty okołokredytowe.

WIBOR – zmienny składnik oprocentowania

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to wskaźnik określający oprocentowanie, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym. Najczęściej w kredytach hipotecznych stosowany jest WIBOR 3M lub 6M, co oznacza aktualizację stawki co trzy lub sześć miesięcy. Jeśli WIBOR rośnie – rośnie również oprocentowanie kredytu i rata. Jeśli spada – miesięczne obciążenie maleje.

To właśnie dlatego osoby posiadające kredyt ze zmiennym oprocentowaniem odczuwają skutki decyzji Rady Polityki Pieniężnej dotyczących stóp procentowych. Więcej o oprocentowaniu kredytu hipotecznego dowiesz się tutaj: https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/oprocentowanie-kredytu-hipotecznego-jak-wplywa-na-twoje-raty-i-calkowity-koszt-kredytu.

Marża banku – stały zarobek instytucji

Drugim składnikiem oprocentowania jest marża. To stała wartość wyrażona w procentach, ustalana indywidualnie przez bank i zapisana w umowie kredytowej. Marża nie zmienia się przez cały okres kredytowania (chyba że umowa przewiduje inaczej). Jej wysokość zależy m.in. od wysokości wkładu własnego, zdolności kredytowej, historii kredytowej, rodzaju nieruchomości i dodatkowych produktów (np. ubezpieczenia, konta osobistego). Im wyższy wkład własny i lepsza sytuacja finansowa klienta, tym większa szansa na niższą marżę.

Prowizja – jednorazowy koszt na starcie

Kolejnym elementem wpływającym na koszt kredytu hipotecznego jest prowizja. To opłata pobierana przez bank za udzielenie finansowania. Zwykle wynosi od 0% do kilku procent wartości kredytu. Prowizja może zostać zapłacona jednorazowo przed uruchomieniem środków bądź doliczona do kwoty kredytu, co zwiększa całkowity koszt, ponieważ naliczane są od niej odsetki. Warto dokładnie przeanalizować, czy brak prowizji nie wiąże się z wyższą marżą – banki często rekompensują sobie niższą opłatę początkową wyższym oprocentowaniem.

Rata annuitetowa – na czym polega?

Większość kredytów hipotecznych w Polsce spłacana jest w systemie rat annuitetowych, czyli równych. Rata annuitetowa oznacza, że miesięczna kwota do zapłaty jest stała (przy założeniu niezmiennego oprocentowania), ale jej struktura zmienia się w czasie. Na początku większą część raty stanowią odsetki, a mniejszą – spłata kapitału. Z czasem te proporcje się odwracają. Dlatego też w pierwszych latach kredytobiorca spłaca głównie koszt kredytu, a nie sam pożyczony kapitał. To istotne, zwłaszcza jeśli planujemy wcześniejszą spłatę zobowiązania.

Alternatywą są raty malejące, gdzie kapitał spłacany jest w równych częściach, a odsetki stopniowo maleją. Początkowe raty są jednak wyższe niż w systemie annuitetowym. Więcej o ratach annuitetowych przeczytasz tutaj: https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/rata_annuitetowa_czym_jest_i_jak_wplywa_na_splate_twojego_kredytu_hipotecznego.

Koszty okołokredytowe

Koszty samego kredytu to nie wszystko. Tzw. koszty okołokredytowe to wszystkie te opłaty i wydatki, które ponoszone są w związku z uzyskaniem kredytu, ale nie są ani częścią spłacanego kapitału, ani odsetek. Należy do nich m.in. wspomniana prowizja – o ile jest. Pod uwagę trzeba wziąć też:

• ubezpieczenie nieruchomości,
• ubezpieczenie pomostowe (do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej),
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
• opłaty notarialne i sądowe,
• podatek PCC w przypadku zakupu na rynku wtórnym,
• założenie księgi wieczystej, jeśli jej jeszcze nie ma (obecnie 100 zł).

RRSO – wskaźnik, który warto znać

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) to wskaźnik uwzględniający nie tylko oprocentowanie, ale również prowizję i inne koszty obowiązkowe. Dzięki niemu łatwiej porównać oferty różnych banków. Należy jednak pamiętać, że w przypadku kredytów hipotecznych RRSO jest obliczane przy założeniu niezmiennego oprocentowania, co w praktyce przy zmiennej stopie procentowej może się różnić od rzeczywistości.

Wkład własny i zdolność kredytowa – realny wpływ na cenę

Im wyższy wkład własny (czyli udział własnych środków w zakupie nieruchomości), tym niższe ryzyko dla banku. To często przekłada się na lepsze warunki finansowania – niższą marżę i brak dodatkowych zabezpieczeń. Zdolność kredytowa również wpływa na koszt kredytu. Stabilne zatrudnienie, brak innych zobowiązań i dobra historia w BIK mogą przełożyć się na atrakcyjniejsze warunki.

Stałe czy zmienne oprocentowanie?

Obecnie kredytobiorcy mogą wybierać między oprocentowaniem zmiennym a okresowo stałym (np. na 5 lat). W przypadku stałej stopy rata nie zmienia się w ustalonym czasie, niezależnie od sytuacji rynkowej. To daje większe poczucie bezpieczeństwa, choć często początkowo wiąże się z wyższym oprocentowaniem. Po upływie przewidzianego w umowie okresu bank zastosuje oprocentowanie zmienne lub przeprowadzi rekalkulację i zaproponuje nową stawkę stałą na okres kolejnych np. 5 lat.

Ostateczny koszt kredytu zależy od wielu czynników: wysokości oprocentowania, marży, prowizji, długości okresu spłaty, wkładu własnego oraz dodatkowych opłat. Nawet niewielkie różnice w parametrach mogą przełożyć się na znaczące kwoty w całym okresie kredytowania.

Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie analizować symulacje, porównywać oferty i zadawać pytania. Więcej o kredycie hipotecznym można dowiedzieć się tutaj: https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/kredyt_hipoteczny_co_to_jest_i_jak_dziala_praktyczny_przewodnik.

Opracowano na zlecenie partnera, tj. Kasy Stefczyka.

Źródła:

https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/rata_annuitetowa_czym_jest_i_jak_wplywa_na_splate_twojego_kredytu_hipotecznego

https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/oprocentowanie-kredytu-hipotecznego-jak-wplywa-na-twoje-raty-i-calkowity-koszt-kredytu

https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/kredyt_hipoteczny_co_to_jest_i_jak_dziala_praktyczny_przewodnik